多地楼市成交反弹昙花一现还是持续回暖？

徐婷

国庆长假以来，部分一二线城市商品住宅成交量持续反弹。业内认为，在近期一系列政策利好影响下，市场预期正出现转变，部分需求开始入市，政策叠加效应已经显现，未来市场走势仍取决于各地后续政策调整与银行房贷利率优惠力度，但房价暴涨可能性不大。
　　中国指数研究院发布的最新报告显示，10月12日至18日一周，监测的全国20个主要一二线城市住宅合计签约面积环比回升45%。其中，北京、上海、深圳、广州四大城市的住宅成交面积环比涨幅分别达到134%、78%、69%、51%，其中一线城市整体涨幅达到80%。报告指出，随着成交持续回暖，几大代表性城市库存总量在继续下降，去化压力有所缓解。
　　另据中原地产监测，10月房地产市场在持续升温，国庆长假后，监测的54城市成交量已经连续三周呈上涨之势。业内认为，近期楼市反弹与中央层面及各地频繁出台的楼市调整政策密切相关，先是各地陆续取消或放松限购，然后是9月30日央行与银监会放宽房贷政策，10月13日多部门联合降低住房公积金门槛，在此影响下，市场预期出现变化，部分需求，尤其是改善性需求开始加快入市。
　　中国房地产研究会副会长胡志刚认为，市场近期经历的这一波反弹行情，是多重政策利好叠加效应的显现。目前市场正处于缓慢升温阶段，后期市场走势将取决于各地后续政策调整力度与银行房贷利率优惠力度。
　　业内人士指出，此前央行、银监会联合发文调整房贷政策，但从具体落实情况来看，银行出于自身盈利及风险考虑，难以给予大幅利率优惠，此次房贷放松主要释放的是部分改善性需求。房贷机构伟嘉安捷发布报告指出，受住房金融利好消息影响，目前北京地区有约30%的改善置业人群打算申请提前还贷，以便享受到首套房的优惠政策，减轻购房时的经济压力。
　　相对而言，不少首次购房者认为并未得到实惠而选择继续观望。胡志刚特别指出，各地楼市应把握政策调整力度，支持刚性需求还应在信贷政策上有所落实。当前楼市预期已有所升温，市场正处于微妙状态，若未来银行能执行更优惠的房贷利率，将会吸引更多首套房买家入市，楼市成交量有望继续反弹，但鉴于整体库存较高，价格暴涨可能性不大。此外，各地房地产政策调整应遵循“微刺激”与“精准刺激”，诸如“购房补贴”等大尺度的地方措施并不可取，否则可能会引起投机力量抬头。
　　相关新闻
　　房地产开发景气指数处21个月低值
　　21日，国家统计局发布1至9月全国房地产开发和销售情况显示，2014年前三季度房地产开发增速连续9个月回落，景气指数也下滑至94.72，为2012年11月以来的21个月最低值。其中，全国房地产开发投资增速同比名义增长12.5%，创5年来新低。
　　业内人士表示，在楼市整体持续调整的大环境下，房企融资环境尚未改善，资金压力依然较大，导致投资意愿持续降低。进入四季度，房企频频发债以解渴，预计在政策利好下，房企对市场的预期将转好，房地产开发投资增速不会持续处于下滑状态。
　　房地产投资增速下滑至近年来低位。数据显示，1至9月，全国房地产开发投资达68751亿元，同比增加12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%)，增幅较上月回落0.7个百分点，投资增幅目前已连续9个月持续回落，较2013年同期19.7%下降7.2个百分点，降幅近三分之一。其中，1至9月住宅累计投资达到46725亿元，同比增加11.3%，增幅较上月下降1.1个百分点。
　　上海易居房地产研究院研究员朱光表示，前三季度投资增幅创五年来的新低，主要因为近期行业持续低迷，市场降温态势依旧，在库存压力较大的情况下，房企对后市的预期偏谨慎，工作重点放在了去库存、缓解资金压力方面，导致投资力度放缓。
　　而作为楼市风向标的房地产开发景气指数(以下简称国房景气指数)，9月数据为94.72，比上月回落0.07点，为2012年11月以来的21个月最低值。
　　不过，链家地产市场研究部分析师张旭表示，虽然9月房地产开发景气指数仍处于95以内并继续回落，但是从今年以来景气指数的整体走势情况来看，进入三季度以后，指数回落幅度明显放缓。受市场回暖及政策利好因素影响，预计四季度房企整体销售情况将有所好转。针对房地产市场的悲观预期或将有一定扭转，房地产开发景气指数进一步回落的动力将有所减弱。
　　业内认为，9月以来央行出台的多项政策利好房地产，将降低房企融资难度和成本，缓解房企资金压力。
　　新闻分析
　　如何解救房地产中介“跑路”背后的诚信危机?
　　近日，“兴麟系”房产中介董事长吴秉麟及6名高管被批捕，在这个波及全国19个省市区，涉及金额达数亿元的案件受到关注的同时，二手房交易资金安全问题再度引发公众担忧：“黑中介”卷款“跑路”何以如此猖獗?究竟“谁动了我的购房款”?
　　今年8月底起，辽宁、吉林、陕西、内蒙古、河南、河北、云南、甘肃等19个省市区，“兴麟系”房产中介公司相继“蒸发”。经公安部门初步调查，全国“兴麟系”房产中介违规收受购房款达数亿元，购房者少则被卷走几千元，多则上百万元，由此所引发的经济和社会问题影响恶劣。
　　“兴麟系”事件是当前房地产中介市场乱象的一个缩影。近年来，我国二手房交易量快速增长带动房地产中介规模迅速扩张，但与之相随的是，中介违规经营行为持续多发，房产中介纠纷成为各地消费者投诉热点，行业长期面临诚信危机。尽管主管部门加大了监管力度，包括多次对二手房市场交易秩序进行专项整治、要求建立二手房交易资金监管制度等，一些中介公司自身的管理也趋于严格，但尚未从根本上杜绝此类卷款跑路事件的发生。
　　早在2006年底，当时的建设部、中国人民银行下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求各地在房地产经纪行业实施资金监管政策，但各地实施情况都不是很理想。中国房地产估价师与房地产经纪人学会赵庆祥指出，在建立二手房交易资金监管制度方面，由于相关的管理办法属于规范性文件，法律层级比较低，既不是强制性要求，也没有对应的罚则，大部分地区都没有对资金监管政策进行严格的执行和操作，往往是“出了比较大的资金问题后才会要求建立资金监管制度”。
　　与此同时，现有法律法规对主管部门的职责权限等未作出明确规定，使得监管部门对房地产中介的管理长期处于被动应付的状态。而相关惩戒措施不严，违规成本较低，又在一定程度上纵容了部分中介机构和从业人员的违规行为。根据2011年出台的《房地产经纪管理办法》，对房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的处以3万元罚款。相比从房产交易中获取的巨大收益，处罚金对中介违规行为难以起到威慑作用。
　　此外，在有效监管不足的情况下，中介机构准入门槛较低，行业鱼龙混杂，导致二手房交易资金处于高风险之中。在一些地方，房地产中介只需在工商部门登记注册，领取营业执照即可，没有专门的部门对其备案和经营情况进行监管，一些“皮包公司”基本处于自由放任的状态，一旦卷款“跑路”，购房者很难拿回他们的购房款。
　　业内专家指出，中介“跑路”事件背后暴露出的监管漏洞亟需制度填补，应尽快完善并出台专门针对房屋中介机构的法律法规，对房地产中介的市场准入、违规处理等做出更明确的规定。进一步理顺对房屋中介的管理机制，明确管理主体和职责权限，使房屋中介管理制度化、规范化。
　　中国房地产研究会房地产法规政策委常务副秘书长康俊亮认为，房地产中介的良性运转对于盘活存量房市场意义重大，在简政放权的背景下，既要坚持市场化改革的前提，又要充分发挥中介的重要作用，应当加强行业自律管理，通过建立会员自律机制、信用评价机制等，设立诚信档案，促进房地产中介健康有序发展。对于购房者而言，当前也确实存在很多购房者对二手房交易规定和流程不了解、风险防范意识不足的问题，要尽量选择正规中介公司，增强资金安全意识。