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腾讯财经《灼见》特约作者 夏磊（恒大研究院副院长） 2015年底房地产去库存以来，本轮周期已历经四年，销售连创新高，投资稳步回升，调控已至历史最严。2018年岁末，我们更关心，销售和投资能否保持强劲增长？房地产行业市场天花板在哪里？未来将延续传统周期轮回，还是在长效机制指导下开启政策和市场平稳的新周期？房地产行业“强者恒强”的市场格局是否持续？ 未来房地产市场空间仍然巨大。持续提升的居民收入和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力。住房需求来源于人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新。三大需求支撑中期市场空间：预计自住需求在2018年达到峰值14.5亿平后回落；2019、2020年分别14、13.4亿平；2021-2030年年均11.9亿平。其中城镇常住人口增长、人均住房面积增长和城市更新改造带来的需求，占总需求的42.9%、52.7%和4.4%。 2019年房地产政策坚持因城施策、夯实城市主体责任，以“稳地价、稳房价、稳预期”为政策目标。 2018年中央强调“要构建房地产市场健康发展长效机制”，并非重新构建一套新的政策体系，而是赋予地方政府更多的政策自主权，强化地方政府担负起“稳房价”的主体责任。中央的责任是分类指导，市场监测和评价考核，对市场过热或有风险的地方及时提示。 根据中央精神，我们对2019年房地产政策有三个判断。第一，2018年“控房价”成效显著，2019年“稳房价”是基调。当前的调控成果来之不易，库存已降至历史低位、部分城市仍有房价上涨压力、居民杠杆大幅提升引起监管层重视。因此，“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍必须放在突出位置。 第二，地方政府有更大的调控自主权，将平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力，适度修正前期调控。如限价、限售、限签政策，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用，随着市场平稳，势必清理退出。有些城市，也会将限购范围缩小，从全市划定到市内核心区。 第三，涉及土地、租赁、保障的调控政策将进一步完善。如在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式。 市场格局上，强者恒强，集中度将继续提升。2016年至2018年前11月， TOP10、11-20、21-50市占率分别由16.9%、5.9%和8.4%提升至28.3%、10.2%和17.3%。未来，我国房地产市场集中度继续提升是必然趋势。从公司角度看，大房企的品牌、资金、产品优势，在融资、拿地、销售等方面优势凸显；从行业角度看，市场集中度提升有助于化解行业风险；从国际对比看，目前我国龙头市占率仅和美国水平相当，提升潜力很大。 我们对于2019年房地产核心数据的预测是：第一，去库存红利消退，预计2019年销售面积增速-5.4%。本轮地产景气度受益于三大红利：去库存政策红利，包括行政调控退出、购房信贷宽松、PSL支持棚改货币化安置；户籍人口城镇化加速红利；以及住房消费升级红利。2019年，伴随棚改货币化安置的大幅下降，去库存政策红利消退，但城镇化和住房消费升级红利持续释放。同时，房企折扣促销、房贷利率稳中有降、部分城市政策适度放松，对销售形成有力支撑。 分城市看，一线占比3.1%、同比增长6.4%，增速回升12.2个百分点，主要由于基数低，以及过度严厉的调控政策执行层面放松；二线占比32.7%、同比-3.2%的负增长，增速下滑2.1个百分点，主要因为高基数，以及前期需求过度释放之后市场疲软；三四线占比64.1%、同比-6.9%的负增长，增速降低8.4个百分点，主要由于基数高，棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势，棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增速7%，较2018年下滑6.5个百分点。 第二，投资增速下行，预计2019年4.7%。分城市看，一线、二线和三四线占比分别为11%、40.7%和48.3%，同比增速分别为5%、3%和6%，增速较2018年回落1、2和7个百分点。一二线回落幅度小，主要因为加强租赁住房建设拉动3.7个百分点；三四线维持正增长，一方面因为品牌房企布局下沉、精装占比提升，另一方面由于房企在最后热销窗口抢开工、加推货量。分项目看，土地购置费、建安投资占比分别为29.6%、70.4%，同比增速分别为5%、4.5%，增速较2018年回落50、提升7.8个百分点。土地购置费增速回落主要由于2018年基数高；可售库存已降至2014年以来低位，2019年随着优质地块推出、起拍价回落，房企拿地意愿回升。建安投资提升主要因为：低能级城市抢开盘，施工面积维持2%增长；限价放松、精装改毛坯减少，大量仅进行前期投资的已预售房屋后续投资增加，以及一二线城市施工面积占比提升，单位建安成本回升2.5%。 年终策划 灼见 | 2019房价有望进一步趋稳，但不排除微幅下跌可能
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